菲律賓的房?jī)r(jià)實(shí)際上是由這個(gè)社會(huì)精英人群的收入和海外投資人群的收入水平?jīng)Q定的,菲律賓房?jī)r(jià)過(guò)去5年來(lái)持續(xù)上漲,主要是由于供需關(guān)系不對(duì)稱導(dǎo)致的,簡(jiǎn)單說(shuō)任何事物供小于求時(shí)價(jià)格都要上漲,供大于求價(jià)格都要下跌,當(dāng)供需處于平衡狀態(tài),則房?jī)r(jià)橫盤(pán)。菲律賓房?jī)r(jià)更是如此。土地價(jià)格的變化是識(shí)別菲律賓房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的重要途徑,土地價(jià)格在房產(chǎn)售價(jià)中占比50%,你購(gòu)入樓盤(pán)未來(lái)的土地價(jià)值和這個(gè)樓的密集度,多少戶人在你這個(gè)樓內(nèi)和你共享樓下這塊土地的價(jià)值,決定你物業(yè)的未來(lái)價(jià)值。為什么奎松VERTIS NORTH阿亞拉ALVEO的OREAN PLACE不在市中心卻價(jià)格近4萬(wàn)人民幣每平,闈欣evilspawn999但SMDC的AIR RESIDENCE就在馬卡蒂正中心價(jià)格卻只有2萬(wàn)5均價(jià),多年來(lái)價(jià)格上漲不明顯,就是由這個(gè)密集度DENSITY造成的,再貴的土地也抗不住一個(gè)樓4000多戶業(yè)主分,當(dāng)然還跟開(kāi)發(fā)商品質(zhì)有關(guān)。
為什么要買(mǎi)菲律賓房產(chǎn)?
1. 所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的升值,今年有所緩和,但肺炎后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后依然要漲的。
2.杠桿投資價(jià)值 菲律賓房產(chǎn)一成首付 5-6年付款期限 在國(guó)內(nèi)一線城市你買(mǎi)不起就真的永遠(yuǎn)買(mǎi)不起了 在馬尼拉努努力還可以買(mǎi)起來(lái)。
3.高達(dá)5%-7%的租金收益威欣evilspawn999今天菲律賓買(mǎi)的期房已經(jīng)達(dá)不到10%租金收益,因價(jià)格上漲和空置期,沒(méi)房子是一天不空一直出租的。
4.長(zhǎng)期增長(zhǎng)的租金 房租也是逐年上漲,沒(méi)有只漲房?jī)r(jià)不漲房租的。
5.抵御通貨膨脹 人民B貶值增發(fā) 2020會(huì)貶的尤其厲害 目前對(duì)美金已經(jīng)8%失去了。
6.菲律賓好的房子價(jià)格已經(jīng)不便宜了,那些號(hào)稱30萬(wàn)40萬(wàn)買(mǎi)一套的幾乎都是貧民區(qū),遠(yuǎn)的不靠譜的地方,再等下去估計(jì)就徹底錯(cuò)過(guò)了,再等下一個(gè)發(fā)展中國(guó)家,闈欣evilspawn999各項(xiàng)指標(biāo)都能達(dá)到菲律賓這樣的國(guó)家?guī)缀鯖](méi)有,即使有價(jià)格也是貴過(guò)菲律賓。
7.永久產(chǎn)權(quán) 很多人體會(huì)不到永久產(chǎn)權(quán)到底意味著什么,往下看三代,現(xiàn)在菲律賓的價(jià)格和付款方式依然是“白送”的。拼爹太LOW,菲律賓真正有實(shí)力的貴族都是拼祖上八代留下來(lái)的土地,比如說(shuō)阿亞拉家族。這才是永久產(chǎn)權(quán)的真正魅力
迷茫時(shí)刻透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)非常重要,菲律賓馬尼拉房?jī)r(jià)上漲至7-10萬(wàn)人民幣每平米從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是必然的,發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲是歷史必然。租金,本國(guó)人收入,企業(yè)利潤(rùn),GDP,物價(jià)通脹,貨幣增發(fā),導(dǎo)致房?jī)r(jià)按照年均5%-20%的速度持續(xù)上漲也是發(fā)展中國(guó)家人均3000美金到8000美金年收入這個(gè)階段的歷史必然。在一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的社會(huì)中,房?jī)r(jià)必然持續(xù)上漲,并且上漲速度略高于社會(huì)價(jià)格總水平(菲律賓通脹3.5%)的上漲速度與社會(huì)總財(cái)富增長(zhǎng)速度之合(GDP每年增長(zhǎng)6.7)。威欣evilspawn999我們保守一些,假設(shè)菲律賓房?jī)r(jià)在未來(lái)以年10%的速度上漲,那么5年期增長(zhǎng)1.6倍,十年增長(zhǎng)2.6倍,二十年增長(zhǎng)6.7倍,三十年增長(zhǎng)17.4倍,這就是房產(chǎn)中所謂的時(shí)間復(fù)利,而買(mǎi)了的人也會(huì)在這個(gè)過(guò)程中賺的盆滿缽滿,你無(wú)需做什么,你只要選好項(xiàng)目,投入較少的資金,之后每個(gè)月按時(shí)月供,不要斷供,然后N年后就等著數(shù)錢(qián),投資就是順勢(shì)而為,房地產(chǎn)投資是時(shí)間的藝術(shù),投資的時(shí)點(diǎn),公種號(hào)菲律賓房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)時(shí)期,是成功者和失敗者的主要差別所在。在投資市場(chǎng)上,正常國(guó)家的房產(chǎn)租售比是3-4%,而在菲律賓這個(gè)數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出。租售比是年租金除以房產(chǎn)售價(jià),這證明菲律賓的房產(chǎn)售價(jià)(分母)偏小,菲律賓的房?jī)r(jià)一定要繼續(xù)走高才符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。菲律賓長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,馬尼拉交通持續(xù)改善,人口持續(xù)增加,技術(shù)水平持續(xù)上升,這些都是菲律賓房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的推動(dòng)因素和必然。還有一些短期性機(jī)會(huì)因素,比如某些地區(qū)地鐵開(kāi)建,地鐵開(kāi)通,公種號(hào)菲律賓房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)輕軌開(kāi)建,輕軌開(kāi)通新線,過(guò)河的立交橋開(kāi)通等等,我們投資菲律賓房產(chǎn)要重視這種3年內(nèi)的短期機(jī)會(huì),但更要把握長(zhǎng)期機(jī)會(huì)。
菲律賓人口達(dá)1.2億,平均年齡24歲,首都馬尼拉人口2200萬(wàn),土地面積只有上海的10分之一,菲律賓的人口紅利會(huì)讓菲律賓房?jī)r(jià)受益未來(lái)30年,持續(xù)釋放,菲律賓到2050年人口結(jié)構(gòu)依然是增長(zhǎng)型的。這實(shí)際就是菲律賓房產(chǎn)的本質(zhì)人多地少,不會(huì)因?yàn)橐咔槎淖?可能因?yàn)橐咔槎泳徧赚F(xiàn),但本質(zhì)并不會(huì)改變。闈欣evilspawn999有人有年輕人的國(guó)家房產(chǎn)才有未來(lái),才有消費(fèi),才有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而短期來(lái)講,馬尼拉住宅量總存量只有107300套,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足哪怕1%的富裕人群,社會(huì)精英的居住需要。更何況中國(guó)網(wǎng)絡(luò)游戲公司,加大住房需求,高租金回報(bào)又刺激本地投資客和國(guó)際投資客熱錢(qián)流入。菲律賓社會(huì)精英人群比例,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1%,本地高收入職業(yè)人群+海外賺美金的OFW.仲量聯(lián)行調(diào)查顯示,菲律賓家庭年收入超過(guò)185萬(wàn)比索以上的有18.5萬(wàn)個(gè),年收入60-180萬(wàn)比索的家庭有170萬(wàn)個(gè),這些人大多是本土律師,醫(yī)生,企業(yè)高管,自己經(jīng)商的企業(yè)主,高技術(shù)型專業(yè)人才。威欣evilspawn999而菲律賓海外勞工,也不止是輸出了菲傭,建筑工人等低端人才,實(shí)際上還有很多菲律賓護(hù)士護(hù)師,從事I.T業(yè)的海外菲勞在英國(guó)美國(guó)愛(ài)爾蘭新加坡等國(guó)家每月收入4000美金以上。實(shí)際上菲律賓海外勞工總量超過(guò)千萬(wàn),每年給菲律賓帶回322億美元的海外匯款是不爭(zhēng)的事實(shí)。本地富裕人群+海外工作的富裕菲律賓人+狼一樣的中國(guó)投資客才是菲律賓房?jī)r(jià)持續(xù)上漲過(guò)去五年的罪魁禍?zhǔn)?我認(rèn)為經(jīng)過(guò)2020年的延緩和調(diào)整后,再5年菲律賓房?jī)r(jià)依然必然持續(xù)上漲,任何認(rèn)為到頂了風(fēng)險(xiǎn)了不漲了的人都是不懂經(jīng)濟(jì)規(guī)律的短視。公種號(hào)菲律賓房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)
沒(méi)有尾款的人,特別是未來(lái)5-6年內(nèi)也掙不到給不出尾款的人,千萬(wàn)不能買(mǎi),如果你只是想高杠桿搞一下炒房卻給不出尾款,那趕緊打消這個(gè)念頭,我見(jiàn)過(guò)太多沒(méi)有合理利用期房時(shí)間去存尾款,單純的寄希望于轉(zhuǎn)賣,最后血本無(wú)歸的中國(guó)買(mǎi)家。威欣evilspawn999短線轉(zhuǎn)賣有成功的,但不是每個(gè)人買(mǎi)了都能短線轉(zhuǎn)賣,相反這個(gè)比例是小于20%的,對(duì)菲律賓不了解的,賣房渠道不了解的大陸買(mǎi)家很難這么操作,如果你只是寄希望于微信群里轉(zhuǎn)中國(guó)人,那和擊鼓傳花沒(méi)有區(qū)別,這種群里轉(zhuǎn)賣的把戲很快就進(jìn)行不下去了,因?yàn)楹芸烊豪锵胭u的就比想買(mǎi)的多。
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